İçeriğe geç

Kira artışını kabul etmezsem ne olur?

Son güncelleme: 2 Kasım 2026

Ev sahibinizden bir kira artışı talebi geldi ve bu rakamı kabul etmek istemiyorsunuz. Bundan sonra ne olacağı büyük ölçüde üç şeye bağlıdır: talebin yasal sınır içinde olup olmadığı, sözleşmenizde bir artış maddesi bulunup bulunmadığı ve kira ilişkinizin ne kadar süredir devam ettiği. Bu yazıda olası senaryoları genel hatlarıyla anlatıyoruz.

Bu rehber konu hakkında genel bir fikir vermek için hazırlandı. Kira uyuşmazlıkları sözleşmenize, kira geçmişinize ve somut duruma göre farklı sonuçlanabilir. Bir adım atmadan önce bir avukata veya bulunduğunuz ildeki baronun adli yardım bürosuna danışmanızı öneririz.

1. Önce talebin yasal sınır içinde olup olmadığına bakın

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344'e göre yenilenen kira dönemindeki artış, genel kural olarak TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Ekim 2026 yenilemeleri için bu oran%31,49. Ev sahibinizin istediği rakamı bu sınırla karşılaştırmak içinkira artış hesaplayıcısını kullanabilirsiniz.

2. Olası senaryolar

Talep yasal sınır içinde ve sözleşmede artış maddesi var

Bu durumda sözleşmeye uygun bir artış talebiyle karşı karşıya olabilirsiniz. Eski kirayı ödemeye devam etmek, aradaki farkın borç olarak birikmesine ve ileride ev sahibinin bu farkı talep etmesine yol açabilir. Biriken kira borcu da bazı durumlarda tahliye süreçlerinde gündeme gelebilir. Böyle bir durumda karar vermeden önce bir avukattan görüş almanız faydalı olur.

Talep yasal sınırın üzerinde

Sınırı aşan kısım kanuna göre geçersiz sayılır. Uygulamada sık önerilen yol, yasal sınır içinde kalan artışlı kirayı ödemeye devam etmek ve aşan kısma yazılı olarak itiraz etmektir. Ayrıntılar için:Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir?

Sözleşmede artış maddesi yok

Sözleşmede yeni dönem için bir artış hükmü yoksa ve taraflar anlaşamıyorsa, kanuna göre yeni kira bedeli TÜFE sınırı içinde hâkim tarafından belirlenebilir (TBK m.344/2). Bu, ev sahibinin kira tespit davası açması anlamına gelir. TBK m.345'e göre mahkemenin belirleyeceği kiranın hangi tarihten itibaren uygulanacağı; davanın yeni dönemden en geç 30 gün önce açılıp açılmadığına veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılıp yapılmadığına bağlı olabilir.

Beş yılı dolduran kira ilişkisi

Kira ilişkiniz beş yılı doldurduysa, ev sahibi kira tespit davası açarak kiranın emsal kiralara göre yeniden belirlenmesini isteyebilir (TBK m.344/3). Bu durumda mahkemenin belirleyeceği kira, TÜFE sınırının üzerinde olabilir. Ayrıntılar: 5 yıllık kira tespit davası.

3. Arabuluculuk aşaması

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak genel olarak zorunludur (dava şartı arabuluculuk). Yani ev sahibi kira tespit davası açmak isterse, önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi beklenir (ayrıntılar: Kira uyuşmazlığında arabuluculuk). Bu görüşmeler, mahkemeye gitmeden ortak bir rakamda anlaşmak için bir fırsat olabilir. İcra yoluyla tahliye gibi bazı süreçlerde bu şartın aranmadığı da unutulmamalıdır.

4. Tahliye endişesi

Kanunda “zammı kabul etmemek” ayrı bir tahliye sebebi olarak sayılmıyor. Tahliye, kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplere (ihtiyaç, kira borcunun ödenmemesi, geçerli tahliye taahhüdü, on yıllık uzama süresinin dolması gibi) ve mahkeme veya icra sürecine bağlıdır. Ancak artış uyuşmazlığı sırasında ödenmeyen tutarlar birikirse, bu durum kira borcuna dayalı süreçlerde önem kazanabilir. Bu yüzden ödeme konusunda nasıl bir yol izleyeceğinizi bir avukatla konuşmanız önemlidir.

5. Kendinizi korumak için pratik adımlar

Sıkça sorulan sorular

Kira artışını kabul etmezsem ev sahibi beni çıkarabilir mi?

Kanunda zammı kabul etmemek ayrı bir tahliye sebebi olarak sayılmıyor. Ancak ödenmeyen kira farkları birikirse, bu durum ileride kira borcu ve buna bağlı tahliye süreçlerinde gündeme gelebilir. Kendi durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Eski kirayı ödemeye devam edersem ne olur?

Sözleşmede bir artış maddesi varsa ve talep yasal sınır içindeyse, eski bedeli ödemeye devam etmek aradaki farkın borç olarak birikmesine yol açabilir. Bu fark ileride ev sahibi tarafından istenebilir.

Ev sahibi kira tespit davası açmadan önce ne yapmalı?

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması genel olarak zorunludur. Ayrıca TBK m.345 uyarınca, yeni kiranın hangi dönemden itibaren uygulanacağı dava ve bildirim tarihlerine bağlı olabilir.

Arabuluculuk için avukat gerekli mi?

Arabuluculuk görüşmelerine taraflar kendileri katılabilir. Yine de sürece başlamadan önce bir avukattan görüş almak haklarınızı daha iyi anlamanıza yardımcı olabilir.

→ Yasal kira artışınızı hesaplayın · Tüm rehberler

Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344, m.345; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B.