5 yıllık kira tespit davası nedir?

Son güncelleme: 2 Kasım 2026

Kira artışları genel kural olarak TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Ancak uzun süren kira ilişkilerinde kira bedeli piyasanın çok gerisinde kalabilir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu durum için beş yılı dolduran kira ilişkilerinde kiranın emsal kiralara göre yeniden belirlenmesini isteme imkânı tanır. Bu yazıda “5 yıllık kira tespit davası”nın genel işleyişini anlatıyoruz.

Bu rehber konu hakkında genel bir fikir vermek için hazırlandı. Kira uyuşmazlıkları sözleşmenize, kira geçmişinize ve somut duruma göre farklı sonuçlanabilir. Bir adım atmadan önce bir avukata veya bulunduğunuz ildeki baronun adli yardım bürosuna danışmanızı öneririz.

1. Kanuni dayanak: TBK m.344/3

TBK m.344/3'e göre, taraflar bu konuda anlaşmış olsun ya da olmasın; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim bunu yaparken TÜFE'deki değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete göre karar verir.

Bu nedenle beş yılı dolduran kira ilişkilerinde yeni kira, TÜFE sınırının üzerinde belirlenebilir. Yine de rakamı tek başına ev sahibi değil, mahkeme belirler. TÜFE sınırının genel işleyişi için:Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir?

2. Beş yıl nasıl hesaplanır?

Beş yıllık süre genellikle kira ilişkisinin başladığı tarihten itibaren hesaplanır. Aynı kiracıyla sözleşmenin yenilenmesi veya yeni bir sözleşme imzalanması durumunda sürenin nereden başlayacağı tartışmalı olabilir.

Örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin Ekim 2026'da basına yansıyan bir kararında, aynı kiracıyla yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiçlerin çok altında kaldığı durumlarda, yenileme tarihinden itibaren beş yıl geçmemiş olsa bile ilk sözleşme tarihinin dikkate alınabileceği yönünde değerlendirme yapıldığı bildirildi. Bu tür kararlar somut olaya göre verildiği için kendi durumunuzu bir avukatla değerlendirmeniz önemlidir.

3. Süreç genel olarak nasıl işler?

1. Yazılı bildirim (ihtarname): Ev sahibi, kiranın yeni dönem için artırılmasını istediğini kiracıya yazılı olarak bildirebilir.
2. Arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak genel olarak zorunludur. Taraflar burada bir rakamda anlaşabilir. Bkz. arabuluculuk rehberi.
3. Dava: Anlaşma sağlanamazsa dava, kira uyuşmazlıklarına bakan sulh hukuk mahkemesinde açılır.
4. Bilirkişi incelemesi: Mahkeme genellikle bilirkişi görevlendirir; bilirkişi kiralananı ve çevredeki benzer kiraları (emsalleri) inceleyerek bir rayiç bedel belirler.
5. Karar: Hâkim bilirkişi raporunu, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni kirayı belirler.

4. Hakkaniyet indirimi

Uygulamada mahkemelerin, bilirkişinin belirlediği emsal kiradan eski kiracı lehine bir miktar indirim yaptığı sık görülür. Bu, kanundaki “hakkaniyet” ölçütüne dayanan ve Yargıtay kararlarıyla şekillenmiş bir uygulamadır. Basına yansıyan değerlendirmelerde bu indirimin çoğu zaman %10–20 civarında olduğu ifade ediliyor; ancak oran her dosyada farklı olabilir ve kesin bir kural değildir.

5. Yeni kira hangi tarihten itibaren geçerli olur?

TBK m.345'e göre dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği kiranın yeni kira döneminin başından itibaren uygulanması için genel olarak şu iki yoldan biri gerekir:

• Davanın, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılması, veya
• Bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılması ve davanın yeni dönemin sonuna kadar açılması.

Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedelin de o dönemin başından itibaren geçerli olabileceği kabul edilir. Bu koşullar sağlanmazsa, belirlenen kira bir sonraki dönemden itibaren uygulanabilir. Tarihlerin önemi büyük olduğu için sürecin başında bir avukattan destek almak faydalı olur.

6. Kiracı ve ev sahibi için pratik notlar

• Kira başlangıç tarihinizi ve tüm yenileme belgelerini bir arada tutun.
• Ödemeleri banka üzerinden, açıklamasıyla yapın; yazışmaları saklayın.
• Arabuluculuk görüşmesi öncesinde benzer evlerin kira ilanlarına bakarak gerçekçi bir aralık belirleyin. İlanlar tek başına emsal sayılmasa da fikir verir.
• Dava süresince genel olarak mevcut kiranın (varsa yasal sınır içindeki artışıyla) ödenmeye devam edilmesi önerilir.
• Yeni kira belirlendikten sonra, sonraki yıllardaki artışların genellikle yeniden TÜFE sınırıyla sınırlı olduğunu unutmayın. Hesaplayıcıyla kontrol edebilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular

5 yıllık kira tespit davasını kim açabilir?

Kanun, bu davayı tarafların her birine tanır. Uygulamada çoğunlukla kirayı düşük bulan ev sahibi açar; ancak kiranın emsallerin üzerinde kaldığını düşünen kiracı da başvurabilir.

Mahkeme kirayı ne kadar artırır?

Sabit bir oran yoktur. Mahkeme genellikle bilirkişinin emsal kiralara göre belirlediği bedeli esas alır ve uygulamada eski kiracı lehine bir hakkaniyet indirimi yapıldığı sık görülür. Sonuç her dosyada farklı olabilir.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması genel olarak dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa dava açılmasına gerek kalmayabilir.

Tespit edilen yeni kiradan sonra artış nasıl olur?

Mahkemenin belirlediği bedel yeni temel kira olur. Sonraki yıllarda artışlar genel kural olarak yeniden TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır; bir sonraki beş yıllık dönemin sonunda yeniden tespit istenebilir.

Kira artışını kabul etmezsem ne olur? · Tüm rehberler

Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344/3, m.345; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B; Yargıtay 3. HD kararlarına ilişkin basın haberleri (Ekim 2026).