İşyeri kira artışı nasıl hesaplanır?

Son güncelleme: 2 Kasım 2026

Dükkân, ofis, mağaza veya depo gibi çatılı işyerlerinde kira artışı, temelde konut kiralarıyla aynı kurala bağlıdır: TÜFE'nin 12 aylık ortalaması. Ancak işyeri kiralarında stopaj, brüt–net kira ayrımı ve döviz cinsinden kira gibi konutta pek karşılaşılmayan konular da devreye girer. Bu yazıda bunları genel hatlarıyla özetliyoruz.

Bu rehber konu hakkında genel bir fikir vermek için hazırlandı. Kira uyuşmazlıkları sözleşmenize, kira geçmişinize ve somut duruma göre farklı sonuçlanabilir. Bir adım atmadan önce bir avukata veya bulunduğunuz ildeki baronun adli yardım bürosuna danışmanızı öneririz.

1. İşyerinde de TÜFE sınırı geçerli

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344, konut ve çatılı işyeri kiralarını birlikte düzenler. Bu nedenle yenilenen kira dönemindeki artışın, genel kural olarak TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlı olduğu kabul edilir; sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa da aşan kısım kanuna göre geçersiz sayılır.

• Kiracısı tacir veya şirket olan işyeri kiralarında bu hükümlerin uygulanması bir süre ertelenmişti; 1 Temmuz 2020'den bu yana bu kiralarda da uygulandığı kabul edilir.
• 2022–2024 döneminde konut kiralarına getirilen geçici %25 sınırı işyerlerine uygulanmıyordu; işyerlerinde o dönemde de TÜFE ortalaması esas alındı.

2. Stopaj ve brüt–net kira

İşyeri kiralarında, kiracı tacir, şirket veya serbest meslek erbabıysa genellikle brüt kira üzerinden%20 stopaj (gelir vergisi kesintisi) yapılır. Kiracı bu tutarı kiraya veren adına vergi dairesine öder; kiraya verenin eline brüt kiranın %80'i geçer.

• Brütten nete: Net kira = Brüt kira × 0,80
• Netten brüte: Brüt kira = Net kira ÷ 0,80 (net kiraya %20 eklemek yanlış sonuç verir)

Örnek hesap (Ekim 2026 oranı %31,49, sözleşmede brüt kira yazıyor)

Sözleşmede kira bedelinin brüt mü net mi yazıldığı, artışın ve stopajın nasıl hesaplanacağını etkiler. Vergi tarafındaki ayrıntılar için muhasebecinizden destek almanızı öneririz.

3. Döviz cinsinden kira

Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesi Eylül 2018'den bu yana kural olarak yasaktır (32 sayılı Karar). Yabancı uyruklu kiracılar gibi bazı istisnalar bulunur. Bu konuda Yargıtay kararlarında kamu düzeniyle ilgili bir kural olarak değerlendirildiği de görülüyor. Döviz içeren bir sözleşmeniz varsa bir avukata danışmanız önemlidir.

4. Beş yıl sonra kira tespiti

İşyeri kiralarında da beş yılı dolduran kira ilişkilerinde, kiranın emsal kiralara göre yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir (TBK m.344/3). Ticari bölgelerde emsal kiralar hızlı değişebildiği için bu yol işyerlerinde sık gündeme gelir. Ayrıntılar:5 yıllık kira tespit davası.

5. Pratik notlar

• Sözleşmenizde artış maddesinin ve kira bedelinin brüt mü net mi yazıldığını kontrol edin.
• Artışı hesaplarken yıllık enflasyonu değil 12 aylık ortalamayı kullanın.
• Stopaj ödemelerinin ve kira ödemelerinin dekontlarını saklayın.
• KDV, stopaj ve beyanname konularında muhasebecinizle; uyuşmazlık durumunda bir avukatla görüşün.

Sıkça sorulan sorular

İşyeri kira artışı konutla aynı oranda mı yapılır?

Genel kural olarak evet. Çatılı işyeri kiralarında da yenilenen dönemdeki artış, TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlı kabul edilir. Konutlardaki eski %25 sınırı ise işyerlerine uygulanmıyordu.

Kira artışı brüt kira üzerinden mi hesaplanır?

Uygulamada artış oranı genellikle sözleşmede yazan kira bedeline uygulanır. Sözleşmedeki bedel brüt ise artış brüt üzerinden, stopaj da yeni brüt tutar üzerinden hesaplanır. Sözleşmede net tutar yazıyorsa ayrıntıyı muhasebecinizle kontrol etmeniz iyi olur.

Açık arsa veya tarla kirası da bu kurala tabi mi?

TBK m.344 konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir. Çatısız alanlar (açık otopark, arsa, tarla gibi) için farklı kurallar gündeme gelebilir; bu durumda bir avukata danışmanızı öneririz.

İşyeri kirasını döviz olarak belirleyebilir miyiz?

Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki konut ve çatılı işyeri kiralarında döviz cinsinden veya dövize endeksli kira belirlenmesi 2018’den bu yana kural olarak yasak; bazı istisnalar bulunuyor. Durumunuzun istisnaya girip girmediğini bir uzmana sormanız önemlidir.

→ Kira artışınızı hesaplayın · Tüm rehberler

Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344; 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.94; Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar ve ilgili Tebliğ.