12 aylık TÜFE ortalaması nedir?
Son güncelleme: 2 Kasım 2026
Kira artışı haberlerinde sürekli “12 aylık TÜFE ortalaması” ifadesi geçer. Bu oran, Türk Borçlar Kanunu'na (TBK m.344) göre kira artışının yasal üst sınırıdır. Ama manşetlerde gördüğünüz “yıllık enflasyon” ile aynı şey değildir; çoğu zaman ikisi arasında birkaç puan fark vardır. Bu yazıda 12 aylık TÜFE ortalamasının ne olduğunu, nasıl hesaplandığını ve kira hesabınızda neden doğru oranı kullanmanız gerektiğini anlatıyoruz.
Kısa cevap: 12 aylık TÜFE ortalaması, son 12 ayın fiyat endeksi ortalamasının ondan önceki 12 ayın ortalamasına göre ne kadar arttığını gösterir. TÜİK bu oranı her ayın 3'ünde açıklar ve kira artışında tavan olarak kullanılır. Son açıklanan oran %31,49(Eylül 2026 verisi, Ekim 2026 yenilemeleri için).
1. TÜFE nedir?
Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE), hanelerin satın aldığı mal ve hizmetlerin (gıda, kira, ulaşım, enerji vb.) fiyatlarındaki değişimi ölçen endekstir. TÜİK her ay bu endeksi hesaplar ve dört farklı değişim oranı yayımlar. Ocak 2026'dan itibaren endeksin temel yılı 2025=100 olarak güncellendi; bu değişiklik açıklanan oranları etkilemedi.
2. TÜİK'in açıkladığı dört oran
Örnek: Eylül 2026 verisi (5 Ekim 2026'da açıklandı)
| Oran | Neyi karşılaştırır? | Eylül 2026 | Kira artışında kullanılır mı? |
|---|---|---|---|
| Aylık | Bir önceki aya göre | %1,84 | Hayır |
| Yılbaşından bu yana | Önceki yılın Aralık ayına göre | %24,32 | Hayır |
| Yıllık (“enflasyon”) | Önceki yılın aynı ayına göre | %29,73 | Hayır |
| 12 aylık ortalama | Son 12 ay ortalaması / önceki 12 ay ortalaması | %31,49 | Evet, yasal tavan |
Aynı ayda yıllık enflasyon %29,73 iken kira artışında kullanılan oran %31,49'dur. Yanlış oranı kullanmak 20.000 TL'lik bir kirada ayda yaklaşık 350 TL fark demektir.
3. 12 aylık ortalama nasıl hesaplanır?
- Son 12 ayın TÜFE endeks değerleri toplanıp 12'ye bölünür.
- Ondan önceki 12 ayın endeks değerleri toplanıp 12'ye bölünür.
- İlk ortalama ikinciye bölünür, 1 çıkarılır ve 100 ile çarpılır.
Formül: 12 aylık ortalama değişim (%) = (Son 12 ayın endeks ortalaması ÷ Önceki 12 ayın endeks ortalaması − 1) × 100
Basit örnek (temsili sayılar): Önceki 12 ayın endeks ortalaması 100,00, son 12 ayın ortalaması 131,49 ise: (131,49 ÷ 100,00 − 1) × 100 = %31,49.
Bu hesabı sizin yapmanıza gerek yok: TÜİK oranı hazır açıklar, biz dekira artış oranları tablosunda her ay güncelliyoruz.
4. Neden yıllık enflasyondan farklı?
Yıllık enflasyon tek bir ayı bir yıl öncesinin aynı ayıyla karşılaştırır. 12 aylık ortalama ise iki yıllık bir dönemin tamamını hesaba katar. Bu yüzden:
- Enflasyon düşerken 12 aylık ortalama yıllık enflasyondan yüksek kalır, çünkü ortalamada henüz yüksek geçmiş aylar vardır. 2024–2026 dönemi böyledir.
- Enflasyon yükselirken tersi olur: 12 aylık ortalama yıllık enflasyonun gerisinde kalır.
- 12 aylık ortalama aylık dalgalanmaları yumuşatır; tek bir ayın sıçraması oranı sert değiştirmez.
| Eylül verisi | Yıllık enflasyon | 12 aylık ortalama |
|---|---|---|
| 2024 | %49,38 | %63,47 |
| 2025 | %33,29 | %38,36 |
| 2026 | %29,73 | %31,49 |
5. Kira artışında nasıl kullanılır?
TBK m.344'e göre yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılında TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Pratikte sözleşmenizin yenilendiği aydan bir önceki ayın verisiyle açıklanan oran kullanılır: Kasım ayında yenilenen bir sözleşme için Kasım ayının 3'ünde açıklanan (Ekim 2026 verisi) oran geçerlidir.
Hesaplama adımları ve örnekler için:Kira artış oranı nasıl hesaplanır?
6. TÜFE mi, ÜFE mi?
TBK'nın ilk metninde kira artışı için Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) geçiyordu. 2019 başından bu yana yürürlükteki metinde TÜFE'nin 12 aylık ortalaması esas alınır. Eski sözleşmelerde “ÜFE oranında artış” yazıyorsa bile, yapılabilecek artış TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz; sözleşmedeki oran daha düşükse o uygulanır.
Sıkça sorulan sorular
12 aylık TÜFE ortalaması ne zaman açıklanır?
Genellikle her ayın 3'ünde saat 10:00'da açıklanır. Ayın 3'ü hafta sonuna denk gelirse sonraki iş günü açıklanır; örneğin Eylül 2026 verisi 5 Ekim Pazartesi günü açıklandı.
Yıllık enflasyon oranıyla kira artışı yapılabilir mi?
Taraflar tavandan daha düşük bir oranda anlaşabilir; yıllık enflasyon 12 aylık ortalamadan düşükse bu oranda anlaşmak sorun oluşturmaz. Ancak yasal tavan her zaman 12 aylık ortalamadır.
TÜFE baz yılının 2025=100 olması kira artışını etkiledi mi?
Hayır. TÜİK, temel yıl değişikliğinin açıklanan enflasyon oranlarını değiştirmediğini belirtti.
Konut ve işyeri için farklı oran mı var?
Hayır, genel kural olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında aynı 12 aylık TÜFE ortalaması tavan olarak uygulanır.
→ Kira artışınızı hemen hesaplayın · Tüm rehberler
Kaynak: TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344.